Телефон справочной по обращениям
в Генеральную прокуратуру
Российской Федерации:

+7 495 987-56-56

Признание договора на строительство жилья недействительным не влечет автоматического признания недействительными документов, выданных во исполнение такого договора.

С. обратился к потребительскому кооперативу, К. с иском о применении последствий недействительности договора на строительство жилья от 18.07.2013, заключенного между кооперативом и К., путем признания недействительной выданной К. справки о полной выплате пая от 03.06.2014 и о возложении на К. обязанности освободить квартиру 175.
Решением районного суда от 15.11.2016, оставленным без изменения апелляционным определением краевого суда от 20.03.2017, справка о полной выплате паевого взноса признана недействительной, на К. возложена обязанность освободить спорное помещение.
К. подана кассационная жалоба, в которой изложена просьба об отмене состоявшихся судебных постановлений, как незаконных. Судом установлено, что 06.03.2006 между С. и кооперативом заключен договор на строительство двухкомнатной квартиры, общей стоимостью 882 000 руб. 25.10.2011 между С. и кооперативом заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого стоимость дополнительной площади квартиры составила 172 000 руб.
Обязательства по оплате квартиры С. исполнены. 18.07.2013 между К. и кооперативом заключен договор строительства жилья - этой же двухкомнатной квартиры, согласно которому стоимость квартиры составила 2 200 000 руб. Обязательства по оплате квартиры исполнены К. в полном объеме, в связи с чем 03.06.2014 кооператив выдал К. справку о полной выплате паевого взноса.
Ранее решением районного суда от 04.03.2015 С. было отказано в иске к кооперативу и К. о признании недействительным договора на строительство жилья, заключенного между кооперативом и К., и о применении последствий его недействительности путем признания недействительным возникшего на основании справки кооператива права собственности К. на спорную квартиру и истребования ее из чужого незаконного владения.
Определением апелляционной инстанции от 02.06.2015 данное решение отменено с принятием нового решения, которым признаны недействительными договор на строительство жилья от 18.07.2013, заключенный между кооперативом и К., а также акт приемки строительной готовности квартиры от 09.06.2014, подписанный кооперативом и К. Кроме того, судом апелляционной инстанции принят отказ С. от иска в части признания недействительным возникшего на основании справки о выплате пая права собственности К. на квартиру и истребования квартиры из чужого незаконного владения ответчика.
В данной части производство по делу прекращено. Судом установлено также, что К. проживает в помещении 175 дома, являющегося объектом незавершенного строительства. Данный многоквартирный дом в экплуатацию не сдан, его техническая инвентаризация не проведена. Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что заключенный между К. и кооперативом договор ранее признан судом недействительным, что справка о выплате пая является недействительной, как выданная во исполнение условий недействительного договора. Суды пришли к выводу о том, что истец имеет право заявлять требование об освобождении квартиры, так как он выплатил паевой взнос в полном объеме.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами судов не согласилась по следующим основаниям. Общим последствием недействительности сделки согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, то есть возврат каждой из сторон всего полученного по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.
Тем самым указанная норма, регламентируя восстановление имущественного положения сторон, имевшего место до совершения предоставления по сделке, обеспечивает защиту имущественных интересов участников гражданского оборота. Каких-либо иных последствий недействительности сделки статья 167 ГК РФ по общему правилу не предусматривает.
Однако это судебными инстанциями было оставлено без внимания.Суды не учли, что признание договора на строительство жилья недействительным не влечет автоматического признания недействительными документов, выданных во исполнение такого договора. Суды не указали, в силу какой правовой нормы может быть признана недействительной справка о полной выплате пая при том, что не были признаны недействительными приходные кассовые ордера, подтверждающие внесение К. денежных средств кооперативу по договору на строительство жилья.
 Кроме того, суд при рассмотрении спора ошибочно применил положения статей 304, 305 ГК РФ, положения Пленума № 10/22, из которых следует, что собственник либо лицо, владеющее имуществом на законном основании, для защиты своего права может предъявить негаторный иск, суть которого состоит в предоставлении собственнику защиты от действий, не связанных с лишением владения. Между тем, суд установил, что квартирой 175 владеет К.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2017 по делу № 56-КГ17-23 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 20.03.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.